Sous-louer tout ou partie de son appartement : est-ce légal ?

Si la sous-location de son appartement est en principe légale, un certain nombre de conditions doivent être remplies. La sous-location comporte également des risques pour le locataire principal. Cet article vous donnera un aperçu des précautions à prendre lorsque vous sous-louez tout ou partie de votre appartement.

Généralités

Le locataire qui ne veut (ou ne peut) plus occuper personnellement son logement, peut conclure en tant que sous-bailleur un contrat séparé avec un sous-locataire (contrat de sous-location).

La sous-location est un contrat de bail à part entière, indépendant du bail principal, auquel il vient se superposer. Le locataire ne peut pas transmettre au sous-locataire plus de droits qu’il n’en a en vertu du contrat de bail principal.

L’hébergement de parents, d’un concubin ou d’une personne en visite ne constitue pas une forme de sous-location. Même si le concubin participe au paiement du loyer, il n’y a pas non plus de sous-location, mais seulement l’exercice par le locataire de son droit d’héberger des familiers.

Le caractère provisoire de la sous-location

La sous-location est, en règle générale, une solution provisoire. Elle est en principe conçue pour les cas où le locataire n’a temporairement plus l’usage de son appartement, par exemple parce qu’il s’absente du lieu de situation de l’immeuble pour des études, son travail ou pour effectuer un long voyage. Le loyer représente alors un fardeau, le locataire souhaite s’en décharger temporairement en sous-louant son appartement.

En règle générale, le locataire ne doit ainsi pas avoir définitivement exclu de revenir dans les locaux loués. Le droit de sous-louer n’existe en effet que si le locataire a l’intention de réutiliser l’appartement pour son propre compte dans un avenir prévisible.

L'accord préalable du bailleur

En vertu de l’art. 262 al. 1 CO, le locataire peut sous-louer tout ou partie de son appartement avec le consentement écrit du bailleur. L’art. 262 CO est de nature semi-impérative de sorte que toute dérogation au détriment du locataire serait nulle. Le contrat de bail ne peut ainsi pas prévoir une interdiction générale de sous-location.

S’il entend sous-louer son appartement, entièrement ou partiellement, le locataire doit préalablement demander l’accord du bailleur. La demande du locataire par laquelle il sollicite le consentement du bailleur pour la sous-location n’est soumise à aucune forme. Pour des motifs de preuve, le locataire a intérêt à formuler sa requête par écrit.

Si le logement sert à l’hébergement de la famille, le consentement du bailleur doit être requis par le locataire marié et par son conjoint, même s’il n’est pas cotitulaire du bail, en vertu de l’art. 169 al. 1 CC. En effet, la décision de sous-louer le logement familial présuppose également l’accord de l’époux non-titulaire du bail.

Les motifs de refus de la sous-location

Le bailleur ne peut s’opposer à la sous-location que pour l’une ou l’autre des trois hypothèses listées à l’art. 262 al. 2 CO, à savoir si le locataire refuse de lui indiquer les conditions de la sous-location, si les conditions de la sous-location sont abusives ou si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs.

Il appartient au bailleur de prouver, le cas échéant, que l’un de ces hypothèses est réalisée. S’il n’y parvient pas, la sous-location doit être autorisée. Le contrat de bail ne peut par ailleurs pas prévoir des motifs de refus du consentement du bailleur autres que ceux prévus par l’art. 262 al. 2 CO.

Avant de donner son consentement, le bailleur peut exiger de connaître les conditions de la sous-location envisagée (durée, nom du sous-locataire, objet de la sous-location, sous-loyer, etc.) ainsi qu’une copie du projet de contrat de bail. Le refus de renseigner le bailleur sur les conditions de la sous-location justifie pour le bailleur de s’opposer à celle-ci.

Concernant les conditions abusives de la sous-location comme motif de refus du bailleur, le législateur vise ici avant tout le loyer de la sous-location. La clause peut également concerner un « pas-de-porte » exigé par le locataire à la conclusion du contrat de sous-location. L’abus se détermine par comparaison entre le loyer principal et le loyer de la sous-location.

Pour déterminer le caractère abusif du loyer de la sous-location au sens de l’art. 262 al. 2 let. b CO, il convient de tenir compte du but visé par le législateur : rendre service au locataire, tout en évitant qu’il exploite le sous-locataire. D’une manière générale, la sous-location ne doit pas poursuivre un but lucratif.

Le locataire peut néanmoins prétendre à une rémunération pour les prestations supplémentaires qu’il fournit au sous-locataire. Par exemple, le Tribunal fédéral a admis une marge de 20% pour du mobilier. Autrement dit, la mise à disposition d’un logement meublé justifie une majoration de 20% du sous-loyer par rapport au loyer principal.

Enfin, le locataire peut être interdit de sous-location lorsque celle-ci présente des inconvénients majeurs pour le bailleur. Par exemple, le bailleur principal n’est pas tenu de tolérer une sous-location lorsque les sous-locataires risquent d’occasionner des nuisances dépassant ce qui est admissible. Le contrat de bail principal peut préciser la notion d’inconvénients majeurs au sens de l’art. 262 al. 2 let. c CO, pour autant qu’il ne vide pas de sa substance le droit de sous-louer son appartement.

Sous-location partielle

La sous-location peut porter seulement sur l'une des pièces du logement.

La sous-location partielle présente un avantage pour le bailleur principal car elle renforce la solvabilité du locataire. Elle permet également une meilleure occupation des locaux, par exemple lorsqu’une personne âgée occupe un logement devenu trop grand pour elle et en sous-loue une partie.

Pour qu’il y ait sous-location partielle, le locataire doit conserver l’usage d’une partie de la chose louée. Il ne doit pas s’agir d’une fiction destinée à éluder les règles applicables en matière de sous-location complète. Le locataire doit ainsi pouvoir démontrer qu’il utilise concrètement certaines parties des locaux et partage véritablement la chose louée avec le sous-locataire.

En cas de sous-location partielle, l’admissibilité du loyer de sous-location se fait sur la base de la différence entre le loyer principal et celui de la sous-location au prorata, eu égard, par exemple à la surface ou au nombre de pièces sous-louées.

Lorsque le locataire sous-loue plusieurs pièces de son logement à des sous-locataire distincts, les conditions des sous-locations doivent être examinées ensemble, en additionnant toutes les sous-locations, et non séparément.

Les risques pour le locataire principal

La sous-location comporte des risques non négligeables pour le locataire principal. La sous-location n’engendre en effet aucun rapport juridique entre le bailleur principal et le sous-locataire, de sorte que c’est le locataire principal qui répond des agissements du sous-locataire vis-à-vis du bailleur.

En cas de sous-location, le locataire principal conserve vis-à-vis du bailleur tous ses droits et obligations, quel que soit le contenu de la sous-location.

En particulier, si le sous-locataire ne s’acquitte pas de son loyer, le locataire principal reste redevable du sien auprès du bailleur.

Si le sous-locataire endommage les locaux ou ne les libère pas après l’expiration du bail principal, la responsabilité du locataire principal reste engagée vis-à-vis de du bailleur. Il en va de même du bruit et des autres nuisances causées par le sous-locataire. En outre, en vertu de l’art. 262 al. 3 CO, le locataire répond du fait que le sous-locataire n’utilisera la chose louée que conformément à l’usage autorisé par le bail principal. Si le sous-locataire cause des dégâts aux locaux, le locataire principal doit alors les assumer.

La résiliation du bail principal en cas de sous-location abusive

Le bailleur principal est habilité à résilier le bail principal lorsqu’il a refusé, à bon droit, son consentement à la sous-location et que le locataire, passant outre ce refus, a néanmoins sous-loué son appartement.

Le locataire principal s’expose également à une résiliation de bail lorsqu’il sous-loue son appartement sans solliciter le consentement du bailleur et qu’il apparaît, après un examen rétrospectif, que le bailleur aurait été habilité à refuser la sous-location, s’il avait été consulté.